01配资投资
澳大利亚郊区亏损出售消息曝光
创纪录的房产利润掩盖了澳大利亚一些郊区面临的严峻现实，新数据显示悉尼和墨尔本高密度社区的少数卖家正遭受巨大亏损。
根据Cotality的《痛苦与收益报告》，9月季度全国95.5%的房产销售实现盈利，为自2005年7月以来的最高水平。
卖方的中位收益也在上一个季度创下33.5万美元的新高，高于6季度的31.5万美元。
另一方面，Cotality周四发布的数据也揭示了悉尼和墨尔本跌幅最大的郊区。
在墨尔本，中央商务区的房产位居榜首，惊人的45%已售出房产亏损，平均亏损约为5.5万美元。
斯托宁顿、波特菲利普、亚拉和博伦达拉是表现第二差的郊区，中位数亏损在3.6万美元至4.9万美元之间。
在悉尼，帕拉马塔领先“没有哪个郊区愿意进入”名单，24%的已售房产中位数亏损5万美元。
斯特拉斯菲尔德、赖德、亨特斯希尔和库灵街是表现第二差的郊区。
对于想要获得最大利润的买家和卖家来说，全国排名前十的LGA被公布，利润率惊人。
墨尔本中央商务区几乎一半的房产都亏损。
基亚马再次保持榜首，紧随其后的是新南威尔士州的邻居拜伦和悉尼的The Hills。
努萨紧随其后，西澳的东弗里曼特尔获得第五，悉尼的伍拉拉第六，阿德莱德的米查姆第七。
维多利亚州唯一进入顶级地方政府区榜的是大墨尔本的Bayside，排名第八，冲浪海岸排名第九。
《Chittering in WA》排在第十名。
在主要城市中，布里斯班和珀斯是出售房屋或单元的最佳地点。昆士兰首府几乎获得了满分，99.9%的售出单位实现盈利，房屋比例略低于99.7%。
报告为寻求盈利投资的澳大利亚人提供了一个热切建议，表明关注主要首都城市之外可能非常值得。
布里斯班和阳光之州依然是全国最赚钱的地方之一。
澳大利亚地区连续五年盈利率高于首府城市。
自2020年6月以来，澳大利亚地区地区持续超越其实力，五年多来的盈利率一直高于各首都合并。
截至2025年9月的五年内，澳大利亚各地区房价上涨了60.1%，超过了合并首府房价44.0%的涨幅。
此外，房屋在上一个季度继续优于其他单位，几乎所有房屋销售（97.9%）实现盈利。
另一方面，每十台售出的单位中就有一台亏损。
随着澳大利亚房地产市场持续带来健康利润，报告为澳大利亚人提供了一些应避免的区域和住房类型的热门建议。
02
2025年澳洲最贵房产TOP10出炉！华人超$8000万卖房排第3，榜首$1.35亿
2025年澳洲成交价排名前10的房产出炉，前3的房产中有2处来自墨尔本。而以往，这份榜单通常由悉尼主导。
但尽管如此，悉尼东区的整体表现依旧强劲，前10的房产中有6处位于海港大桥以东，还有一套位于西区边缘的Barangaroo。
澳洲排名前10的房产交易总额达到了6.95亿澳元，高于去年的6.52亿澳元，并远超 2023年的5.73亿澳元。
由于部分房产的具体成交价在结算前尚未公开，本年度的数据预计仍偏保守。
*1. Clendon Rd，Toorak，1.15亿至1.35亿澳元*
墨尔本顶级富人区Toorak的Coonac豪宅在年初通过非公开交易售出。
该意式豪宅占地1.08公顷，拥有修剪整齐的花园，当时的确切售价成为业内热议的 焦点。
有消息人士称成交价可能超过1.3亿澳元（将创下全澳豪宅销售纪录），另一些则认为接近1.15亿澳元。
具体金额将在结算时公布，但可确定的是，此次交易已创下Toorak和墨尔本的最高成交纪录，也是维州首个破亿的豪宅交易。
卖家为前Toll Holdings主管Paul Little及妻子——墨尔本大学校长Jane Hansen，两人计划搬去位于South Yarra的Goodrest Mansion。
买家是希腊制药业亿万富翁、Toorak本地人Dennis Bastas及妻子Georgina。
*2. Tivoli Ave，Rose Bay，8250万澳元*
该房产由出生于西西里的地产开发商Orazio Camuglia及妻子Yolanda持有。
这栋3层滨水豪宅占地1138平方米，买家仍是谜，据传是东区一个小房换大房家庭。
成交价远低于悉尼2024年的最高纪录——科技亿万富翁Scott Farquhar位于 Point Piper的滨水豪宅Elaine以1.3亿澳元的价格出售。
*3. Lansell Rd，Toorak，超8000万澳元*
这处大型庄园的买家是Chemist Warehouse联合创始人、亿万富翁Jack Gance及妻子Evelynne，具体成交价未公开，但在8000万至8800万澳元间。
他们预计将拆除地块上现有的两栋住宅，为家人建造一座独立的庄园。
卖家是房地产开发商V‑Leader董事总经理Andy Zhang及妻子Miaomiao，后者以3900万澳元的价格购入。
*4. Crown顶层公寓，Barangaroo，约8000万澳元*
买家是James Packer的顾问Lawrence Myers及妻子Sylvia，他们同时将位于Rose Bay的豪宅挂牌出售，期望售价为9000万澳元。
该公寓最终以约8000万澳元的价格成交，远低于2021年1亿澳元的挂牌价。
这套六居室的双层公寓拥有全景视野，价格仅次于同在Barangaroo的 One Sydney Harbour项目创下的1.4155亿澳元的顶层公寓纪录。
*5. Coolong Rd，Vaucluse，约6200万澳元*
这处五居室房产由Moss家族以约6200万澳元的价格售出。
这处滨海豪宅毗邻Menulog联合创始人Leon Kamenev的庄园，占地1663平方米，可以远眺Middle Head与Manly。
买家由Concierge East的买房代理Sean Huang代表。
这栋有20年历史的房产配备游泳池、泳池小屋、滑道与私人码头。
*6. Victoria Rd，Bellevue Hill，5900万澳元*
亿万富翁兼慈善家Gretel Packer近日以5900万澳元购入这处遗产房产。
《澳洲金融评论报》此前报道，这笔秘密交易于10月完成，卖家是Packer的已故邻居、Nock and Kirby五金家族成员Graham Nock。
Packer现住在建于1919年的爱德华时期豪宅Winston，20多年来一直与这栋保持原貌的60年代粉色房产共用部分前院围栏。
Nock的遗产由两块相邻地块组成，其中一块上有一栋60年代房产，另一块为空地，总面积超2600平方米。
*7. Vaucluse Rd，Vaucluse，5600万澳元*
今年5月，98岁慈善家Isaac Wakil持有的Vaucluse房产以5600万澳元的价格售出，该房产占地1400平方米，可尽享悉尼港、Shark Island及海港大桥全景。
Wakil及已故妻子Susan分别来自伊拉克与罗马尼亚，他们早年靠从事服装业积累财 富，是悉尼最慷慨却低调的慈善家之一，曾向新州美术馆,澳洲歌剧院, St Vincent’s Hospital,Sydney Jewish Museum及悉尼大学等机构捐款。
1940年代抵达澳洲后，这对夫妻成为社交名流，他们曾乘坐奶油色劳斯莱斯出席活动，Susan是澳洲最早穿着法国高级定制服装的女性之一。
*8. Wolseley Rd，Point Piper，5500万澳元*
悉尼Point Piper一处由零售业巨头Stephen Leibowitz及妻子Pam持有的Vaynol豪宅以5500万澳元的价格售出。
卖家是Retail Apparel Group联合创始人Stephen Leibowitz及妻子Pam，二人自 2004年从James Packer的好友Ben Tilley手中以1200万澳元的价格购入该房产后，已持有近20年之久。
该房产由著名建筑师Leslie Wilkinson设计，建于1955年，当时为高级将领 Sir Leslie Morshead所建，造价15555英镑。
*9. Dumaresq Rd，Rose Bay，5460万澳元*
这处滨海豪宅于2月以5460万澳元的价格成交，成为2025年首笔大额交易，当时创下当地纪录（随后被打破）。
卖家是靠回收购物袋发家的Frank Qiang Geng及Juanjuan Zhao，两人于去年6月以7500万澳元的价格在非公开市场挂牌，后下调至5500万澳元得以成交。
买家是季刊杂志《Indulgence》的老板Linge Dai。
*10. Lansell Rd，Toorak，约5100万澳元*
已故亿万富翁慈善家夫妇Marc和Eva Besen位于Toorak的大型庄园在非公开市场成交，成交价约为5100万澳元，成为墨尔本年度第3大房产交易。
买家据悉是地产开发商、Vicland Property Group创始人Bill McNee。
Cotality的数据显示，该房产占地超过半公顷，总面积达6333平方米。
1980年代 末，Besen夫妇购入毗邻已故National Trust主席Rodney Davidson的豪宅Tahara，扩增原地块面积，据悉他们后来拆除该房产以打造更大的花园。
这笔大额交易的收益将流向Besen夫妇的4名子女：Sussan Group总裁 Naomi Milgrom、企业家兼慈善家Carol Schwartz、Besen Family Foundation执行 长Debbie Dadon，以及投资人Daniel Besen。
不过这桩交易也伴随争议，《澳洲金融评论报》的Rear Window专栏报道称，Besen家的Toorak邻居、知名墨尔本地产开发商William Deague也曾竞购该房产，但因竞价策略问题未能如愿。
03
随着各城市房价上涨，北领地房市持续增长
当房地产经纪人乌苏拉·沃森四年前加入这个行业时，她从未想过的房地产市场会在2025年如此激烈竞争。
沃森女士说，凭借大量渴望房产的州际买方代理联系人，许多房屋现在可以在挂牌出售前就出售。
“在自住者和首次购房者方面竞争相当激烈，”沃森女士说。
乌苏拉·沃森表示，首次购房者面临竞争，市场非常艰难，因为他们要与大投资者竞争。
今年上半年，州际投资者越来越多地转向北领地，抢购全国一些最实惠的住房。
房地产研究公司Cotality去年12月的数据显示，达尔文今年房价上涨了17%，远超其他任何首都城市。
11月房价上涨1.9%，较10月份的1.6%增长加快。
尽管增长迅速，达尔文的中位住宅价值仍为澳大利亚首府城市中最低的578,871美元。
市场分析师将增长归因于租金收益率的稳定，达尔文的租金收益率保持在6.3%。
分析师表示，这一数字将继续推动州际投资者的强劲需求，这些投资者受到有吸引力的金融股的吸引。
Cotality研究主管Eliza Owen表示：“我们看到投资活动大幅增加，同时也有一些良好的基本面，比如过去一年就业增长的不错增长。”
“我认为作为投资者，达尔文在纸面上看起来非常不错，”欧文女士说。
帕默斯顿的房价今年上涨了24%，是全国同类地区中最大的年度涨幅。
欧文女士表示，获批用于投资房产的贷款数量显示了达尔文当地人在购房时面临的真实竞争规模。
“在过去五年里，我们平均每季度约有190笔贷款作为投资性房产购买担保。截至六月的一年内，这一季度贷款数量激增至430笔，“她说。
欧文女士预计短期内增长将持续，但她表示存在一些“逆风正在聚集”，可能会抑制明年的进一步增长。
“发生的情况是，你可能会让越来越多的投资者涌入这个市场，直到它不再带来相同的资本增长，或者不再提供相同的租金收益率，而随着价值上涨，租金收益率会被压缩。”
伊莱扎·欧文表示，日益强劲的逆风可能会抑制明年达尔文房地产市场的增长。
她说，只需看看历史数据就能看到达尔文房地产市场的特征是“非常强烈的周期性波动”。
Domain的高级经济学家Joel Bowman也分享了对即将到来价格调整的预测，他表示竞争将持续紧张，直到明年下半年部分买家开始被市场淘汰。
他说：“我们预计明年上半年价格势头将持续强劲，随后下半期经济状况将开始降温，因为负担能力限制将真正开始显现。”
乔尔·鲍曼表示，首次购房者应拓宽视野，涵盖更远的郊区。
鲍曼博士同意达尔文州际投资者活动强劲推高了价格，但他表示这一现象并非独一无二，“在许多其他首府城市中也基本有所体现”。
不过，沃森女士确实为达尔文的首次购房者提供了一些建议，因为他们“感觉被市场的现状压低了价格”。
“我建议他们扩大搜索范围，也要考虑其他郊区。”
04
一年薪资全搭进去！明年在悉尼买房，你要多准备多少钱？
准备购房的澳洲人明年恐将面临更大财务压力。
一份最新报告预测，2026年全澳住宅中位价将首次突破100万澳元大关，达到 1,057,320澳元，较今年上涨约78,320澳元。
由房地产数据机构PropTrack发布的《2026房市展望》指出，尽管涨幅将略低于 2025年，但房价仍将维持6-8%的增长，为购房者带来持续挑战。
这波涨势受多重因素推动，包括2025年降息后预期的借贷能力提升、居民收入增长、人口流入、投资者活跃，以及政府支持政策如“5%首付计划”与“Help to Buy”购房补贴。
不过，房价持续攀升所带来的“可负担性危机”预计将抑制市场过热，避免重现以往的爆炸性涨幅。
报告指出：“2026年澳洲房市仍处于上涨通道，但增长动能已有所放缓。”
库存短缺依然是关键因素。全国大部分地区仍处于上市房源量历史低位，在强劲需求与供应不足的双重作用下，房价获得“坚实支撑”。
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